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2018年房地产经纪人《经纪实务》讲义

2018-02-12 15:36:41 来源:学尔森教育
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一、房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。(包括:开发投资决策,取得土地,项目立项,规划设计,土地开发,房屋建造,竣工验收,商品房销售,交付使用。)

特点:开民位置的固定性;开发市场的区域性;开发过程的时序性;受法规政策的影响;开民资金的巨大性;开发周期的较长性(单项开发一般需2-3年,综合性一般需4-5年,大规模项目需10年以上);

开民投资的高风险和高回报性;开发投资的保值增值性。(保值增值性体现在:A由于土地的稀缺性,资源有限,致使土地价值不断上升。B一块生地开发成熟地,随着基础设施的建设和环境的改善会使土地的价值大幅提高。C随着经济的发展,人民生活水平的提高,房地产需求量的增加,房产价格总体也呈上升直争势。D当通货膨胀、银行存款利率下调较低时,投资房地产具有明显的保值增值作用。)

按开发对象分:土地开发,房屋开发,房地产综合开发

按开发主体分:独资开发,合资开发,合资合作和个体投资开发

按开发区域分:新区开发,旧区开发

按开发规模分:单项开发,成片开发

房地产开发的程序:投资机会的选择,决策分析,前期工作,建设和租售四个阶段。每个阶段的工作内容既有所不同,又紧密联系、相互衔接,其中有些是交叉进行的。

(例如,在项目可行性研究期间,投资融资活动就着手进行了;在工程建设初期阶段,工程投资达到项目投资额的一定比例时,商品房预售就可以开始了。)

二、房地产开发企业:是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。

按经营管理对象分:专门从事土地和城市基础设施开发;专门从事地上建筑物开发建设;进行土地和地上建筑物综合开发。

按注册资金来源分:外资、内资。

按企业所有制分:公有制,非公有制

按开发经营范围分:全国性,区域性

按企业功能分:专营,兼营,项目

房地产开发企业的设立:

具备以下条件

1、有自己的名称和组织机构,

2、有固定的场所,

3、有符合国务院规定的注册资本,

4、有足够的专业技术人员,5法律、行政法规规定的其他条件。

资质等级:

一级开发资质:

1注册资金不低于5000万;

2从事房地产开发5年以上;

3近3年房屋建筑面积累计竣工30万㎡以上;

4连续5年建筑工程质量合格率达100%;

5上一年房屋建筑施工面积大于15万㎡以上;

6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不得少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人,持有资格证书的专职会计人员不得少于4人;

7工程技术、财务、统计等业务负责人应具有相应专业中级以上技术职称;8具有完善的质量保证体系,商品房销售中实行了两书制度;9未发生过重大工程质量事故。

二级开发资质:

1注册资金不低于2000万;

2从事房地产开发3年以上;3近3年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以上;

4连续3年建筑工程质量合格率达100%;

5上一年房屋建筑施工面积大于10万㎡以上;6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不得少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人,持有资格证书的专职会计人员不得少于4人;

7工程技术、财务、统计等业务负责人应具有相应专业中级以上技术职称;

8具有完善的质量保证体系,商品房销售中实行了两书制度;

9未发生过重大工程质量事故。

三级开发资质:

1注册资金不低于800万;

2从事房地产开发2年以上;

3房屋建筑面积累计竣工5万㎡以上;

4连续2年建筑工程质量合格率达100%;

5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不得少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人,持有资格证书的专职会计人员不得少于2人;

6工程技术、财务、统计等业务负责人应具有相应专业中级以上技术职称;

7具有完善的质量保证体系,商品房销售中实行了两书制度;

8未发生过重大工程质量事故。

四级开发资质:

1注册资金不低于100万;

2从事房地产开发1年以上;

3已竣工建筑工程质量合格率达100%;

4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不得少于5人,持有资格证书的专职会计人员不得少于2人;

5工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称、财务负责人应具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;

6商品房销售中实行了两书制度;

7未发生过重大工程质量事故。

三、房地产开发投资决策:开发投资机会鉴别和和项目选择;初步要行性研究;可行性研究(房地产市场分析、项目财务评价、经济社会评价;

四、房地的开发前期准备:在投资决策和项目立项后至建设工程开工这段时间。

1、获取建设用地使用权。

2、征地拆迁补偿安置。

3、开发场地工程勘测。(是开发建设项目得以实现的关键环节之一,是开发建设前期工作的重要组成部分。

内容包括:地形勘察,工程勘察,地下水勘察,地表水勘察,气象调查。程序:承接勘察任务,搜集已有资料,现场踏勘,编制勘察纲要,出工前准备,野外调查,测绘,勘探,试验,分析资料,编制图纸和撰写报告。)

4、规划设计。

(1基本要求:使用要求,环境,安全,经济,施工,美观。

2规划设计主要控制性指标:建筑容积率指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比值;建筑高度;建筑密度指规划地块内各类建筑基底面积占该地块用地面积的比率;

居住人口密度指单位建设用地上容纳的居住人口数,单位为“人/公顷”,即居住人口密度=建设用地内的总人口数/地块面积×100%;绿地率;建筑后退。

3、建筑设计。住宅建筑的平立面设计(合理确定层高和层数,正确设计房屋的长和宽,合理确定户型和居住面积);住宅结构设计;住宅建筑装修和室内设备的设计;

4、规划设计管理与审批。建设项目选址;建设用地规划管理(核发建设用地规划许可证;临时建设和临时用地的管理);建设工程规划管理(建筑管理,道路管理,管线管理审定设计方案,核发建设工程规划许可证)。

5、建设工程招投标。(方式:公开招标,邀请招标,协议招标)

6、办理开工手续。(申请施工许可证应具备条件:(用地批准,建设工程规划许可,施工现场具备施工条件,确定施工企业,施工图纸已审查,具体措施已落实,监理已委托,建设资金已落实,其它规定。)

7、制定建设施工方案(施工组织与协调计划,建材与设备供应计划,施工图设计方案,基础设施配套的接洽与协商计划,编制工程量清单和工程时间进度以及现金流量表,与承包商谈判及签约等)

8、施工现场临时三通一平(供水,供电,临时道路)

五、房地产开发建设。

1、施工建设管理(主体建筑,配套工程,基础设施

2、工程建设的进度、成本与质量管理。(主要任务:组织管理,费用管理,进度管理,质量管理,合同管理。

工程进度管理:客观进度计划,总进度计划,单位工程进度计划。工程成本控制:直接费用监测分析,间接费用监测分析。工程质量控制。)

3、工程建设监理。(工程进度监理,工程质量监理,工程合同监理)4、工程竣工验收与交付使用。

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